Haben Sie den Begriff „Bodenrichtwertzone“ schon einmal gehört? Damit ist ein Gebiet gemeint, in dem, auf den Bodenrichtwert bezogen, einheitliche Wertverhältnisse herrschen. Das heißt, man geht davon aus, dass die Wertunterschiede zwischen allen Grundstücken innerhalb einer Zone nicht allzu groß sind. Der Bodenrichtwert ist entscheidend für die Berechnung der Grundsteuer. Im Streitfall lagen zwei unterschiedliche Grundstücke in einer Zone. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste entscheiden, ob unterschiedliche Bodenrichtwerte zu berücksichtigen sind.
Der Antragsteller ist anteiliger Eigentümer einer Doppelhaushälfte. Hinter diesem Grundstück liegt das im Alleineigentum des Antragstellers befindliche, zu einem Landschaftsschutzgebiet gehörende Grundstück. Beide Flurstücke befinden sich in einer Bodenrichtwertzone, die auf den Stichtag 01.01.2022 einen Bodenrichtwert von 630 €/m² für baureifes Land ausweist. Der Antragsteller gab an, das unbebaute Grundstück werde als Gartenfläche genutzt. Laut einem Gutachterausschuss betrage der Bodenrichtwert für vergleichbare Flächen in anderen Zonen 3,50 €/m². Der Antragsteller beantragte daher eine Minderung des Bodenrichtwerts. Das Finanzamt gewährte jedoch nur eine Reduzierung auf 78,25 €. Da vom Gutachterausschuss kein Bodenrichtwert bzw. lediglich ein Bodenrichtwert für baureifes Land ermittelt werde, sei der Wert des unbebauten Grundstücks nach dem Gesetz mit 12,5 % des Bodenrichtwerts für baureifes Land anzusetzen.
Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Die zu bewertende Fläche kann keinem der Entwicklungszustände von baureifem Land, Rohbauland, Bauerwartungsland oder Flächen der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet werden. Der Senat ordnete sie daher als „sonstige Fläche“ ein. Er konnte offenlassen, ob das Finanzamt berechtigt war, den Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Im Übrigen war die vom Finanzamt vorgenommene eigene Ableitung eines Bodenrichtwerts in der Sache nicht nachvollziehbar. Eine Grundlage oder eine Herleitung für die hierfür angewandte Formel hatte es nicht dargelegt.
Da in der Literatur erfahrungsgemäß etwa der zwei- bis vierfache Betrag des Werts der reinen land- oder forstwirtschaftlichen Flächen herangezogen wird, setzte das FG den Bodenrichtwert mit 10,50 €, also dem dreifachen Wert des Bodenrichtwerts für Grünland, an.
Hinweis: Die Grundsteuer ist ein aktueller Dauerbrenner. Sie möchten mehr über deren Berechnung erfahren? Wir erläutern es Ihnen gern.
Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt (FA) nicht nur den bloßen Bodenwert mit Grunderwerbsteuer belastet, sondern auch die Bauerrichtungskosten. Grund hierfür sind die Regelungen zum sogenannten einheitlichen Vertragswerk, nach denen zu prüfen ist, ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute oder das (zukünftig) bebaute Grundstück war.
Nach zwei neuen Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) erhöhen auch Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Hausbau die Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Diese Entgelte können vom FA dann mit einem separaten nachträglichen Steuerbescheid besteuert werden. Nicht besteuert werden dürfen allerdings Hausanschlusskosten, die der Grundstückskäufer bereits nach dem (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtend übernehmen muss.
In den beiden zugrunde liegenden Verfahren hatten sich die Bauträger in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien verpflichtet. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden hatten die Käufer noch Änderungswünsche bei der Bauausführung geäußert. Das FA hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber den jeweiligen Käufern.
Der BFH gab dem Amt recht und verwies darauf, dass auch Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören würden, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer zusätzlich neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung gewährt. Diese Leistungen dürften separat besteuert werden. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterlägen hingegen schon im Rahmen der Besteuerung des Immobilienkaufpreises der Grunderwerbsteuer.
Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im ersten Verfahren darin, dass der Käufer laut Kaufvertrag verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen, und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne Weiteres selbst ausführen lassen durfte. Im zweiten Verfahren war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für die nachträglichen Sonderwünsche „Innentüren, Rollladenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge“ dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah.
Hinweis: Wer den Kauf eines Grundstücks samt anschließender Bebauung plant, sollte vorab mit seinem steuerlichen Berater besprechen, welche grunderwerbsteuerlichen Folgen er einkalkulieren muss.
Seit dem 01.01.2025 gilt eine grundlegend überarbeitete Kleinunternehmerregelung, die insbesondere die Neufassung des § 19 Umsatzsteuergesetz (UStG) sowie die Einführung des § 19a UStG durch das Jahressteuergesetz 2024 beinhaltet. Diese Änderungen dienen der Umsetzung der Mehrwertsteuersystemrichtlinie und werden durch das Bundesfinanzministerium in einem aktuellen Schreiben detailliert erläutert.
Nach der Neuregelung werden die Umsätze von Kleinunternehmern grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Dies führt zu einer vereinfachten Besteuerung und entlastet die betroffenen Unternehmen. Änderungen ergeben sich auch beim Steuerausweis: Weist ein Kleinunternehmer dennoch einen Steuerbetrag auf seinen Rechnungen aus, wird dieser nicht mehr als unberechtigter, sondern nur als unrichtiger Steuerausweis geschuldet.
Ein vor dem 01.01.2025 erklärter Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung bindet Unternehmer auch weiterhin für mindestens fünf Kalenderjahre. Die Frist beginnt ab dem ersten Kalenderjahr, für das der Verzicht wirksam erklärt wurde. Mit der Einführung des § 19a UStG wird zudem ein besonderes Meldeverfahren eingeführt, das es inländischen Unternehmern ermöglicht, auch in anderen EU-Mitgliedstaaten die (dortige) Kleinunternehmerregelung anzuwenden. So soll der grenzüberschreitende Handel vereinfacht werden.
Hinweis: Ein unrichtiger Steuerausweis liegt vor, wenn der Unternehmer eine Leistung erbringt, sich jedoch bei der Höhe der Umsatzsteuer irrt, etwa durch fehlerhafte Berechnung oder falsche Anwendung von Steuerbefreiungen. Ein unberechtigter Steuerausweis wiederum liegt vor, wenn keine Leistung erbracht wurde (z.B. bei Scheinrechnungen). Diese Unterscheidung ist bei der Korrektur sehr wichtig: Ein unrichtiger Steuerausweis kann durch eine einfache Rechnungskorrektur behoben werden, während beim unberechtigten Steuerausweis zusätzlich die Beseitigung der Gefährdung des Steueraufkommens durch die Finanzverwaltung bestätigt werden muss.